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2015土地调控市场化起步楼市主弦律仍是去库存-【新闻】

发布时间:2021-05-28 16:07:43 阅读: 来源:家用机厂家

2015土地调控市场化起步 楼市主弦律仍是去库存

业界常常喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系,地价上涨推动房价上涨;土地供需情况也将影响房价。

21世纪宏观研究院通过梳理2014年全国300城的土地数据,基于土地政策方向和市场趋势,透析2015年地市和楼市的反映。

一、2014年土地市场特点

根据21世纪宏观研究院的研究,2014年,全国的土地市场呈现如下特点:

1.受楼市下行的影响,2014年,土地市场呈现下行趋势,土地成交减少,低溢价率成为主流。

2014年,全国300个城市共成交土地27907宗,同比减少28%;成交面积104032万平方米,同比减少31%。

其中,住宅用地7941宗,同比减少35%,成交面积35377万平方米,同比减少36%;商办类用地5363宗,同比减少29%,成交土地面积15917万平方米,同比减少31%。

从卖地总额来看,全国300城市土地出让金总额同比下降27%,总额为23412亿元。

从溢价率来看,低溢价率亦成为主流,2014年全国300个城市土地平均溢价率10%,较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12%,同比下降7个百分点。这亦证明在市场下行阶段,房企拿地更趋于理性。

2.受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响,土地市场分化也日趋明显。

2014年,全国300城市土地出让金总额同比下降27%,总额为23412亿元,其中10个重点城市占比约为40%,较2013年增加7个百分点。

从全国40个大中城市土地出让收入来看,一线城市宅地出让金达3438亿元,创造历史记录,仅9个城市出让金高于2013年同期,广州、深圳涨幅均在20%左右,北海、呼和浩特两城市延续上半年下跌趋势,同比降幅均超过65%,地市分化现象仍比较明显。

3.房企逐步回归至一线城市,一线城市量跌价涨。

得益于“9·30房贷新政”和央行降息等利好,一线城市领先全国土地市场率先复苏。

近五年相比,2014年一线城市的土地成交量创五年新低,但成交均价则是五年新高。

2014年,一线城市共推出土地833宗,推出土地面积3665万平方米,同比减少26%;成交方面,共成交土地772宗,成交土地面积3401万平方米,同比减少27%;楼面均价7705元/平方米,同比上涨41%;平均溢价率为25%,但比2013年同期下降7个百分点;土地出让金为5068亿元,同比减少3%。

从地王地块来看,无论从总价还是单价地王项目,一线城市均排名榜首,其中,排名前10的单价地王全部出自北京和上海;排名前10的总价地王,一线城市共有7宗地块上榜。

4.土地制度向市场化倾斜长效机制改革起步。

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在房地产市场供需关系逆转之时,2014年,各地也适时调整房地产调控政策,限购、限贷等行政调控手段逐步退出,且注重完善住房、土地、财税、金融等各方面政策,房地产市场长效机制起步。

与此同时,对房地产市场影响深入土地制度改革建设也同步完善,比如积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设计研究工作,进一步细化完善养老用地、铁路用地等方面差别化的土地政策;出台《节约集约利用土地规定》、《不动产登记暂行条例》等多项土地制度改革的顶层设计方案。

基于2014年的土地市场的特点,21世纪宏观研究院认为,2015年,土地市场调控将趋于市场化,行政干预将淡化,与此同时,不同城市间的土地市场将继续分化,一线城市将仍被市场追捧,保持量跌价涨。

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